Snabzhenec-ufa.ru

Строительные материалы
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно

Продав квартиру, придется заплатить налог – тут ничего не попишешь. Как известно, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в России немаленький – 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов. Но при этом существуют и законные способы уменьшения налога при продаже недвижимости, иногда и до ноля.

Первым делом надо учесть, сколько времени квартира была у вас в собственности. Налоговый кодекс России (НК РФ) устанавливает «минимальный предельный срок владения». Он указан в пунктах 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ и составляет в большинстве случаев пять лет, а в ряде исключений (в частности, при продаже единственного или унаследованного жилья) – три года. Указанный срок прошел? Отлично: налог при продаже недвижимости платить не нужно, причем даже в подаче налоговой декларации (3-НДФЛ) нет необходимости.

Как определяется срок владения недвижимостью?

– С момента государственной регистрации перехода права собственности

– При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя)

– При покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи

– При покупке жилья в новостройке исчисление срока владения происходит с даты полной оплаты ДДУ

Срок еще не прошел? Смотрим пункт 2 статьи 220 НК РФ, где регламентировано право на имущественный налоговый вычет. Вариантов предлагается два – уменьшить налогооблагаемый доход на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости. Выбирает один из двух вариантов сам налогоплательщик: как ему выгоднее.

И еще одна вводная. Любой налоговый вычет складывается из дохода. А что конкретно считается доходом? Налогооблагаемая база – это цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи (ДКП). Есть и нюансы: она должна быть не меньше 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Если ваша цена продажи ниже, то за налогооблагаемую базу государство возьмет более высокий показатель. Такая вот защита от желающих «продать» шикарную квартиру в центре Петербурга за миллион рублей, чтобы не платить налогов.

Содержание:

  • Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
  • Как рассчитать сумму налога
  • Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
  • Как уменьшить налог с продажи квартиры
  • Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
  • Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
  • Налог с продажи ипотечной квартиры
  • Налог с продажи подаренной квартиры
  • Налог с продажи квартиры пенсионером
  • Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Регистрация и необходимые документы

Бизнес по изготовлению кирпича нужно начать с регистрации. При этом начинающий предприниматель должен зарегистрироваться в качестве ООО или индивидуального предпринимателя. Второй вариант более прост. Но при этом нельзя будет оказывать услуги юридическим лицам, что зачастую очень важно. Ведь обычно большие партии товара покупают именно организации. Чтобы открыть кирпичный завод, нужно получить разрешения соответствующих организаций, а именно пожарной, санитарно-эпидемиологической и территориального управления имуществом.

Читайте так же:
Кирпич керамический рядовой пустотелый утолщенный размер

Чтобы открыть и построить кирпичный завод, потребуется большая территория – более 1000 метров. Поэтому участок под строительство должен быть одобрен санитарной службой. Весь технологический процесс и процесс постройки должен соответствовать санитарным и строительным нормам и правилам. В противном случае возможно наложение штрафа или же временная приостановка бизнеса.

По странам [ править | править код ]

Европа [ править | править код ]

На 1 января 2014 г. ставка НДС больше всего — 27 % в Венгрии, меньше всего — 15 % в Люксембурге. Акциз на пиво — больше всего в Нидерландах от 7,59 до 47,48 евро (в зависимости от объемной доли этилового спирта), а меньше всего — на Мальте от 0,25 до 1,73 евро. Больше всего акциз на вино в Ирландии — от 42,284 до 61,645 евро за 1 л абсолютного алкоголя, меньше всего — в Греции, Испании, Германии, Болгарии, Чехии, Люксембурге, Венгрии, Австрии, Португалии, Румынии, Словении, Словакии, Италии, Хорватии, на Мальте и на Кипре. Таким образом, в большинстве стран Европы акциз на вино отсутствует. Больше всего акциз на этиловый спирт на 1 января 2014 г. был в Швеции — 597,7 евро за 1 л абсолютного алкоголя, меньше всего в Болгарии — 56,2 евро [7] .

Российская Федерация [ править | править код ]

Акцизы регулируются Главой 22 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК) [8] . Акциз является федеральным налогом [8] [9] . Производители обязаны платить акцизы Федеральной Налоговой Службе на ряд товаров (т. н. «Подакцизные товары») вроде спиртных напитков, транспортных средств и топлива:

  1. спирт этиловый из всех видов сырья (а также спирт коньячный);
  2. спиртосодержащая продукция (растворы, эмульсии, суспензии и другие виды продукции в жидком виде) с объемной долей этилового спирта более 9 процентов, за исключением алкогольной продукции.
  3. алкогольная продукция (спирт питьевой, водка, ликероводочные изделия, коньяки, вино, пиво, напитки, изготавливаемые на основе пива) и иные напитки с объемной долей этилового спирта более 0,5 процента;
  4. табачная продукция;
  5. автомобили легковые;
  6. мотоциклы с мощностью двигателя свыше 112,5 кВт (150 л. с.);
  7. автомобильный бензин;
  8. дизельное топливо;
  9. моторные масла для дизельных и (или) карбюраторных (инжекторных) двигателей;
  10. прямогонный бензин;
  11. топливо печное бытовое (c 2013).
  12. одноразовые электронные системы доставки никотина и никотиносодержащие жидкости для них (с 2017).

Подакцизными товарами не признаются:

  • лекарственные средства, прошедшие государственную регистрацию в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти и внесенные в Государственный реестр лекарственных средств, лекарственные средства, изготавливаемые аптечными организациями по рецептам на лекарственные препараты и требованиям медицинских организаций, разлитые в ёмкости в соответствии с требованиями нормативной документации, согласованной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
  • препараты ветеринарного назначения, прошедшие государственную регистрацию в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти и внесенные в Государственный реестр зарегистрированных ветеринарных препаратов, разработанных для применения в животноводстве на территории Российской Федерации, разлиты в ёмкости не более 100 мл;
  • парфюмерно-косметическая продукция, разлитая в ёмкости не более 100 мл с объемной долей этилового спирта до 80 процентов включительно и (или) парфюмерно-косметическая продукция с объемной долей этилового спирта до 90 процентов включительно при наличии на флаконе пульверизатора, разлитая в ёмкости не более 100 мл, а также парфюмерно-косметическая продукция с объемной долей этилового спирта до 90 процентов включительно, разлитая в ёмкости до 3 мл включительно;
  • подлежащие дальнейшей переработке и (или) использованию для технических целей отходы, образующиеся при производстве спирта этилового из пищевого сырья, водок, ликероводочных изделий, соответствующие нормативной документации, утверждённой (согласованной) федеральным органом исполнительной власти
Читайте так же:
Как отмыть кирпич от пыли

Объектом налогообложения признаются следующие операции например, такие как:

  • реализация на территории РФ лицами произведённых ими подакцизных товаров;
  • продажа лицами переданных им на основании приговоров или решений судов конфискованных или бесхозяйных подакцизных товаров;
  • передача на территории РФ лицами произведённых ими из предоставленного сырья подакцизных товаров собственнику указанного сырья либо другим лицам;
  • передача в структуре организации произведённых подакцизных товаров для дальнейшего производства неподакцизных товаров (кроме прямогонного бензина и этилового спирта);
  • передача на территории РФ подакцизных товаров для собственных нужд;
  • передача на территории РФ подакцизных товаров в уставный (складочный) капитал организаций, паевые фонды кооперативов, в качестве взноса по договору простого товарищества;
  • передача организацией произведенных ею подакцизных товаров своему участнику при его выходе из организации, а также передача в рамках договора простого товарищества, при выделении его доли из общего имущества или разделе такого имущества;
  • передача произведенных подакцизных товаров на переработку на давальческой основе;
  • ввоз подакцизных товаров на таможенную территорию РФ;
  • получение денатурированного этилового спирта организацией, имеющей свидетельство на производство неспиртосодержащей продукции
  • получение прямогонного бензина организацией, имеющей свидетельство на переработку прямогонного бензина.

Операции, не подлежащие налогообложению (статья 183 НК РФ):

  1. передача подакцизных товаров одним структурным подразделением организации, не являющимся самостоятельным налогоплательщиком, для производства других подакцизных товаров другому такому же структурному подразделению этой организации
  2. реализация подакцизных товаров, помещенных под таможенную процедуру экспорта, за пределы территории Российской Федерации с учётом потерь в пределах норм естественной убыли или ввоз подакцизных товаров в портовую особую экономическую зону с остальной части территории Российской Федерации.
  3. первичная реализация (передача) конфискованных и (или) бесхозяйных подакцизных товаров, подакцизных товаров, от которых произошёл отказ в пользу государства и которые подлежат обращению в государственную и (или) муниципальную собственность, на промышленную переработку под контролем таможенных и (или) налоговых органов либо уничтожение;
  4. Определение налоговой базы при реализации (передаче) или получении подакцизных товаров, согласно статье 187 НК РФ, производится отдельно по каждому виду подакцизного товара.
Читайте так же:
Печной кирпич пластического формования

Налоговая база при реализации (передаче, признаваемой объектом налогообложения в соответствии с настоящей главой) произведенных налогоплательщиком подакцизных товаров в зависимости от установленных в отношении этих товаров налоговых ставок определяется:

  1. как объём реализованных (переданных) подакцизных товаров в натуральном выражении — по подакцизным товарам, в отношении которых установлены твердые (специфические) налоговые ставки (в абсолютной сумме на единицу измерения);
  2. как стоимость реализованных (переданных) подакцизных товаров, исчисленная исходя из цен, без учёта акциза, налога на добавленную стоимость — по подакцизным товарам, в отношении которых установлены адвалорные (в процентах) налоговые ставки;
  3. как стоимость переданных подакцизных товаров, исчисленная исходя из средних цен реализации, действовавших в предыдущем налоговом периоде, а при их отсутствии исходя из рыночных цен без учёта акциза, налога на добавленную стоимость — по подакцизным товарам, в отношении которых установлены адвалорные (в процентах) налоговые ставки. В аналогичном порядке определяется налоговая база по подакцизным товарам, в отношении которых установлены адвалорные (в процентах) налоговые ставки, при их реализации на безвозмездной основе, при совершении товарообменных (бартерных) операций, а также при передаче подакцизных товаров по соглашению о предоставлении отступного или новации и передаче подакцизных товаров при натуральной оплате труда и т. д.

Налоговые вычеты (статья 200 НК РФ) Вычетам подлежат суммы акциза, предъявленные продавцами и уплаченные налогоплательщиком при приобретении подакцизных товаров либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе подакцизных товаров на территорию Российской Федерации и иные территории и объекты, находящиеся под её юрисдикцией, приобретших статус товаров Таможенного союза, в дальнейшем использованных в качестве сырья для производства подакцизных товаров. При исчислении суммы акциза указанные налоговые вычеты производятся в пределах суммы акциза, исчисленной по подакцизным товарам, использованным в качестве сырья, произведенным на территории Российской Федерации, исходя из объёма использованных товаров (в литрах безводного этилового спирта) и ставки акциза. В случае безвозвратной утери указанных подакцизных товаров (за исключением нефтепродуктов) в процессе их производства, хранения, перемещения и последующей технологической обработки суммы акциза также подлежат вычету. При этом вычету подлежит сумма акциза, относящаяся к части товаров, безвозвратно утерянных в пределах норм технологических потерь и (или) норм естественной убыли, утверждённых уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для соответствующей группы товаров.

Читайте так же:
Отопительный щиток количество кирпичей

Сроки и порядок уплаты акциза при совершении операций с подакцизными товарами регламентируются статьей 204 НК РФ.

Уплата акциза при реализации (передаче) налогоплательщиками произведенных ими подакцизных товаров производится исходя из фактической реализации (передачи) указанных товаров за истекший налоговый период не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Акциз по подакцизным товарам уплачивается по месту производства таких товаров.

Авансовый платеж акциза уплачивается не позднее 15-го числа текущего налогового периода исходя из общего объёма спирта этилового и (или) спирта коньячного, закупка (передача) которых производителями алкогольной и (или) подакцизной спиртосодержащей продукции будет осуществляться в налоговом периоде, следующем за текущим налоговым периодом.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Читайте так же:
Резка кирпича монтажной пилой

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

❗️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Если у владельца есть документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, он может воспользоваться обоими способами.

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше. Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

  1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
  2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
  3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
  4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.

Полезные стати о недвижимости читайте на нашем сайте, а выбрать подходящий жилой комплекс поможет каталог новостроек SPbHomes.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector